Immobilier : le piège du « bien auto-financé »

L’immobilier fait rêver – quoique un peu moins depuis la remontée des taux – et certains investisseurs débutants pensent avoir trouvé la formule magique : un loyer couvrant la mensualité de crédit traduit un investissement rentable. Epargnantfrancais va détailler simplement une réalité plus complexe. Un bien peut parfaitement « s’auto-financer » tout en étant structurellement déficitaire.

La mensualité n’est pas le coût réel de l’investissement

Avant d’énumérer les différents frais supportés par un bien immobilier, il ne faut pas oublier ceux qui se rémunèrent au tout début du projet : la banque via le financement, le notaire et l’Etat.

Ainsi, en plus de la mensualité de crédit, le coût réel du crédit comprend (les montants sont estimés pour une acquisition/un emprunt de 200 000 € commission d’agence comprise) :

📁 Les frais de dossier : 1 500 €
🔒 Les frais de garantie (caution, hypothèque) : 2 790 € de caution Crédit Logement
📜 Les frais d’acquisition (« frais de notaire ») : 16 400 € dont 80 % sont reversés à l’Etat (13 120 €)

➡️ Ces coûts « cachés » représentent 💸 20 690 € (!), soit un surplus de 86,21 €/mois sur 20 ans.

La mensualité « corrigée » d’un prêt de 200 000 € à un taux d’intérêt 3,51 % + 0,34 % d’assurance emprunteur s’élève à 1 304,21 € au lieu de 1 218 €.

Des charges qui pèsent lourd sur la rentabilité

Un propriétaire bailleur doit s’acquitter de nombreuses charges. Les lister permet de mieux s’en rendre compte et aussi de s’apercevoir qu’il est facile d’en oublier/négliger.

Les charges visibles :

💸 Charges de copropriété non récupérables (honoraires du syndic, assurance, travaux, rénovation, débouchage des canalisations, nettoyage des graffitis, dératisation, …)
🏠 Assurance propriétaire non-occupant (PNO)
💸 Frais d’agence de gestion locative
🔒 Garantie loyer impayé
🛠 Entretien et réparations dans l’appartement
💸 Taxe foncière

Les charges invisibles, mais réelles :

👻 Vacance locative
💸 Impayés
🔁 Rotation des locataires
🛠 Remise en état entre deux locations

⏳ Ces coûts sont pour la plupart inéluctables à long terme.

Une fiscalité confiscatoire

Le contribuable doit déclarer à l’administration fiscale ses charges et recettes s’il choisit le régime fiscal au réel (ou sinon appliquer un abattement de 30 % en cas de régime micro-foncier).

En cas de résultat positif, l’imposition des revenus fonciers est sévère :

Taux marginal d’imposition (TMI de 0 à 45 %) + prélèvements sociaux (PS : 17,20 %), soit un prélèvement compris entre 17,20 % et 62,20 % !

⚠️ La ponction fiscale réduit donc fortement la rentabilité de l’immobilier (divisée par deux pour la plupart des investisseurs particuliers : TMI 30 % + PS 17,20 % = 47,20 %).

Cash-flow vs rentabilité : deux notions différentes

Un appartement loué peut générer peu ou pas de cash-flow (flux de trésorerie positif) et être rentable grâce à :

📌 L’amortissement du capital (emprunt à taux bas < 2,50 %)
📌 La valorisation à la hausse du prix du bien (peu probablement actuellement et dans un contexte de taux élevés)

A l’opposé, un bien « auto-financé » peut donner l’illusion d’un bon placement tout en étant en réalité catastrophique :

📌 Les frais d’acquisition doivent être rattrapés : frais d’agence, de dossier, de garantie et de notaire (moins-value immédiate)
📌 La valorisation de l’appartement baisse (marché immobilier déprimé, quartier subissant une hausse de la criminalité, …)
📌 Le bien a été acquis à un prix supérieur au marché (moins-value immédiate à l’achat)
📌 La capacité d’endettement immobilisée (coût d’opportunité)
📌 D’autres placements rémunèrent mieux à moindre risque ou sans effort

Un exemple simple et concret pour comprendre

Voici un cas pratique pour un investissement type :

🏢 Type : appartement
📍 Localisation : Lille
📏 Superficie : 60 m2
💸 Prix d’acquisition : 200 000 € (3 333 €/m2)
🏦 Financement : 131 400 € à 3,51 % sur 20 ans + 0,34 % d’assurance emprunteur (soit un apport de 89 290 € composé de 68 600 € pour le bien frais d’agence compris et de 20 690 € de frais de dossier, de garantie et de notaire)
💸 Mensualité : 800 €
💵 Montant du loyer (hors charges) : 800 €

➡️ Le cash-flow de cet investissement est neutre (800 € – 800 € = 0 €). L’opération est donc intéressante ?

Il faut encore ajouter :

💸 Taxe foncière : 1 300 €
💸 Charges de copropriété à la charge du bailleur : 375 €
👻 Vacance locative : 50 € (1 loyer/12 mois)
💸 Impôt (recettes – charges) : 9 600 € de loyers – 2 827 € d’intérêt d’emprunt – 445 € d’assurance emprunteur – 130 € de PNO – 20 € d’autres frais de gestion – 1 300 € de taxe foncière – 375 € de charges de copropriété – 500 € de frais d’entretien à l’intérieur de l’appartement = 4 003 € de bénéfice foncier, soit 157 €/mois d’impôt (TMI 30 % + PS 17,20 %)

➡️ Le résultat réel net s’obtient donc grâce au calcul suivant :
📌 Cash-flow – taxe foncière – charges copropriété bailleur – PNO – frais d’entretien dans le logement – impôt foncier
↪️ Soit : 0 € – 108 € – 31 € – 11 € – 42 € – 157 € = – 349 €/mois.

Cet appartement semble donc avoir un coût nul en première lecture. Une étude plus poussée révèle un déficit structurel de l’opération. La tendance va s’accentuer au fur et à mesure de la baisse du montant des intérêts emprunt (l’hypothèse ci-dessus est réalisée au bout de 10 ans de prêt), de l’augmentation des charges et probablement des impôts et des taxes.

Les critères incontournables pour un bon investissement immobilier

En plus de l’emplacement du bien, du prix d’acquisition, des conditions de financement, du montant du loyer et des charges, il faut prêter attention à :

⚠️ Le rendement locatif brut ne suffit pas (4,8 % pour le cas lillois), attention à l’encadrement des loyers
👻 Le corriger du risque locatif (vacances entre les locataires, impayés… soit 1 loyer sur 12 ?)
↔️ Comparer rentabilité brute avant charges et impôts (0 €) et nette (- 349 €)
💰 Prendre en compte dans son budget le besoin de trésorerie mensuel pour rééquilibrer l’opération
🕒 L’investissement immobilier est un placement de très long terme (> à 10 ans). Vendre trop tôt par obligation ruine tous les efforts entrepris
🧱 Il immobilise du capital, une capacité d’emprunt/d’investissement
💸 Ne pas oublier l’impôt sur la plus-value en cas de revente (19 % d’IR + 17,2 % de PS = 36,20 % avant abattement pour durée de détention) qui vient encore diminuer la rentabilité !…

L’immobilier est un placement plus complexe qu’il n’y paraît

En conclusion, un investissement dans la pierre ne se résume pas à une égalité entre un loyer et une mensualité de crédit. Il s’agit d’un placement nécessitant une analyse détaillée pour évaluer sa rentabilité finale. Tout en sachant qu’une revente – éventuelle – peut transformer une opération rentable en déficit, et inversement.

Aviez-vous des idées reçues sur l’investissement immobilier ? Quelle est votre expérience ? Cet article vous a-t-il permis d’éclairer votre lanterne ?

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